Cam balkon genellikle maliklerin balkonlarını kış aylarında da kullanabilmek ve evin kapalı alanını büyütebilmek için başvurdukları bir yöntemdir. Peki günümüzde oldukça popüler olan cam balkonu herhangi bir izin veya onay almaksızın yaptırmak hukuka uygun mu? Bu soru pek çok kimsenin ilk anda aklına gelmese de cam balkon yaptırıldıktan sonra şikayete konu olduğunda cam balkon yaptıran malikler için problem haline gelebiliyor. Bu nedenle cam balkon yaptırmak isteyenler için faydalı olabilecek bir içerik hazırladık.
Apartmanda Cam Balkonun Hukuki Niteliği
Cam balkon yaptırılmak istenen yapı eğer kat mülkiyetine tabi bir apartmanda ise sorumluluk Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre olacaktır. Uygulamada en çok sorunla karşılaşılan konu, kat mülkiyetine tabi apartmanlarda olduğu için bu yazıda kat mülkiyetine tabi apartmanlarda cam balkon konusu işlenecektir.
Kat mülkiyeti, bir taşınmaza ne şekilde sahip olunduğunu ifade etmektedir. Örnek olarak müstakil bir eviniz varsa bu kat mülkiyetine tabi değildir. Yine bir apartmana el birliği ile veya paylı mülkiyet şeklinde sahip olan paydaşlar da kat mülkiyetine tabi olmayacaklardır. Kat mülkiyeti ise bir taşınmazın kat, daire, iş yeri, mağaza gibi bölümlerinin birbirinden ayrılması ve ayrıca tapu kaydının edinilmesidir. Kat mülkiyeti sahibi olmanın en büyük farkı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1 uyarınca bağımsız mülkiyet hakkına sahip olabilmektir.
Apartmanda cam balkonun hukuki niteliğini anlayabilmek için kat mülkiyeti kurulup kurulmadığını incelemek ve apartmanın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olup olmadığını tespit etmek gerekir.
Mülkiyet biçimi tespit edildikten sonra cam balkonun hukuki tanımını incelemek gerekecektir. Cam balkon, yapıda değişiklik meydana getirmektedir. Yapıda değişiklik meydana getiren cam balkon Yargıtay kararlarınca sabit eser olarak tanımlanmaktadır. Cam balkonun sabit eser olmasının en önemli sonucu Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19’a tabi olmasıdır.
Eğer kat mülkiyeti kurulmuş ve cam balkon yaptırmak isteyen kişi kat maliki ise, malikin Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince gerekli izinleri alması gerekecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 şöyledir:
“Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir”
Kanun maddesinden anlaşılacağı üzere kat maliki diğer kat maliklerinin rızası hilafına projeye aykırı bir şekilde inşaat veya onarım yapamayacaktır. Eğer cam balkon yönetim planı ve onaylı mimari projede öngörülmüş ise artık kat malikinin diğer kat maliklerinden izin alması gerekmeyecektir.
Cam balkon yaptırmak isteyen kat maliki, eğer yönetim planı ve projede cam balkon yer almıyorsa, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı iznini alması gerekecektir. Aksi halde yaptırılan cam balkon hukuka aykırı olacaktır. Bu nedenle örneğin 10 daireden oluşan bir apartmanda cam balkon yaptırmak isteyen kişinin en az 8 daireden buna dair yazılı izin alması gerekecektir.
Kat maliklerinden izin alınmadan yaptırılan cam balkonun eski hale getirilmesi için diğer kat malikleri mahkemeye başvurabilecektir.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartmanda Cam Balkon Yönetmeliği Var Mı?
Apartman ve siteler Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Doğrudan bir cam balkon yönetmeliği bulunmayıp cam balkon konusu da Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındadır.
Apartmanda Cam Balkon Nereye Şikayet Edilir?
Apartman ve sitelerde yasaya aykırı şekilde izinsiz yapılan cam balkonlar hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak eski hale getirilmesi talep edilebilir.
Apartmanda Balkon Kapatmak Yasal Mı?
Apartman ve sitelerde balkon kapatmak eğer yönetim planı veya onaylı mimari projede öngörülmemiş ise yalnızca kat maliklerinin bütününün beşte dördünün yazılı izni ile yasal olacaktır. Aksi halde cam balkon yaptırmak hukuka aykırı olacaktır.
